日本の新築住宅価格、年収の10倍を超える

日本の一部地域では、新築住宅価格が年収の10倍を超えています。

東京以外では、日本の新築住宅価格の上昇が顕著になっています。建設費と地価の上昇を背景に、販売価格も上昇しており、全国の半数以上を占める24都道府県では、平均価格が地域住民の年収の10倍を超えています。全国的に見ても、新築住宅は一般の勤労世帯にとってますます手の届かないものになりつつあります。

東京に拠点を置く不動産調査会社カンテイは、2024年の新築住宅販売価格（70平方メートル基準）を都道府県別にまとめ、これを地域住民の平均年収で割って「価格所得比率」を算出しました。全国平均は10.38倍で、2023年の10.09倍から上昇し、2年連続で10倍を超えた。

住宅価格収入倍率（P/I）が10倍を超えるということは、働く人が1人しかいない家庭では、新築住宅を購入するのが非常に困難であることを意味する。住宅ローンコンサルティングサービス「モゲチェック」を提供するMFSの塩澤隆取締役は、「35年ローンを考えると、住宅価格は年収の5～7倍が現実的だ。8倍を超えると生活が苦しくなる」と指摘する。

2024年には、福島県、岡山県、熊本県で平均P/Iが10倍を超え、この倍率の都道府県は前年の18都道府県から3割増加して24都道府県となった。都道府県を問わず、平均年収の伸びが鈍化する一方で、住宅価格の上昇率が所得の伸び率を上回るという傾向が顕著となっている。

地方都市では「1億円超」（約451万元）のマンションが増加しており、新築住宅の平均価格が上昇している。熊本県では、2024年には価格収入倍率（P/I）が10倍を超えると予想されており、JR九州などが建設した熊本駅前の超高層マンション「MJR熊本ゲートタワー」が現在、販売中だ。

2億円超（約901万元）の高級物件であるMJR熊本ゲートタワーの最上階ユニットは、「駅近という好立地に加え、県内では希少な超高層耐震住宅であること、そしてTSMCの投資による熊本の開発への期待感」（JR九州）から好調に売れているという。購入者は主に事業主や医師などの富裕層で、約半数がセカンドハウスや投資目的で購入しているという。

岡山市にある「プラウドタワー岡山」では、最高価格の3億6,998万円（約1,667万元）を含む300戸以上が、登録当日に完売しました。購入者は、経営者、会社役員、医師、会社員、公務員など、多様な背景を持つ方々です。

札幌中心部にある「ザ・レーベン札幌大通マスターズワン」では、高層階に1億円を超える価格帯の住戸が6戸あります。医師や医療従事者からの需要が堅調だと報じられています。

全国的に高級住宅が増加している背景には、建設費の高騰があります。日本建設物価調査の建設費指数によると、鉄筋コンクリート造住宅の建設費は過去1年間で4～6%上昇しています。資材価格の高騰と人件費の高騰が大きな影響を与えています。

カンテイ（東京）の主席研究員、高橋正之氏は、「マス向け住宅は採算が取れないため、不動産会社は共働き世帯や富裕層、高齢者のアップグレードを目的とした高額住宅に注力し始めている」と指摘する。

さらに、地方都市と都心部では住宅事情に差がある。不動産経済研究所の主席研究員、松田正氏は、「地方都市では戸建て住宅が圧倒的に多い。限られた土地をホテルなどと競合するため、土地取得コストが上昇しやすい」と指摘する。

東京や大阪といった大都市圏を除けば、東北地方の価格収入倍率は高く、山形県を除く5県で10倍を超えている。三井不動産が仙台駅前に建設した「パークホームズ仙台中央」は、オフィスワーカーなど実需層を中心に購入希望者を集めており、すでに9割以上が完売しているという。 2024年4月時点での中央価格は約7000万円で、高層マンションの中には2億円を超える物件もある。

東北地方の経済を専門とする77リサーチ・コンサルティングのチーフエコノミスト、田口陽知氏は、「宮城県では共働き夫婦や夫婦でローンを組むケースが多く、高額住宅への需要が強い」と指摘する。しかし、「地域の平均所得に比べて住宅価格が上昇しすぎていることは否めず、今後は実際の需要が追いつかない可能性もある」と付け加えた。