关于房产代持问题的探讨（二）

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

二、房产代持过程中可能存在的风险

1.代持人出于私心，想占有代持房产。房价的持续上涨，难免让人产生非分之想。为了将风险降到最低，建议要对代持人进行全面的了解，了解其品格为人、经济实力、信用状况。

2.代持人出售、抵押。如果代持人将代持的房产转让或抵押给第三人，除非实际购房人能够证明该受让人、抵押权人不是善意取得，否则，因代持约定不具有对抗第三人的效力，代持人对房产的转让、抵押行为有效，出资人可能丧失其房屋所有权。

  3.第三方风险。如果代持人在代持期间对他人有债务不能清偿，则该房产有可能被查封甚至进而被拍卖，在这种情况下，实际购房人即使提出执行异议，但是否能被法院支持也存在很大的不确定性。

4.不能过户风险。如涉及法律法规、国家政策、行政限制措施或实践操作等方面障碍，实际出资人在将来想把代持房产过户到自己名下时，有可能操作起来非常因难或根本无法办理。

 

三、风险防范措施

1、签订好购房代持协议。 在协议中应把双方的地位以及权利义务约定清楚，特别要约定好房屋权属的归属及产权过户的时间及代持人违约责任、承担责任方式、计算标准，并避免出现措辞不清、语焉不详的情形。

提示：对于从开发商处购买的一手房，出资人与名义产权人之间签订委托合同，约定名义产权人委托实际出资人办理交房和验收手续。

2.抵押措施。出资人可与名义产权人之间签订一份《借款合同》，并以该房产为该笔借款作抵押担保，由出资人作为第一抵押权人办理房产抵押登记，并将房地产权证交由出资人保管。另外，建议双方可协商，适当调高借款金额以期能够全部覆盖房产市价，并留有一定的涨幅空间，以防止该房产价格上涨后存有剩余价值，名义产权人可能将该房产其余部分价值再行抵押。办理完成房产抵押登记后，最好能将房产证原件交由出资者保管，即使名义产权人拟擅自转让、抵押、租赁该房产，也会对其产生一定阻碍。

3、保留好证据。实际出资人在购房时最好保证资金从自己处直接支付给售方，并保留所有票据、证件在自己手中。如确实不能采取这种方法，至少也要要求代持人向自己出具支付款项的欠条，以防将来在主张权利时有书面依据。此外，保留房产所有权证、购房发票等文件，也至少能给代持人在转移房产的程序上制造一些困难。

4、担保措施。如有可能时，考虑代持人为履行代持协议向实际购房人提供担保。